EINHEITSWERT

Einheitswert,

 

ein steuerlicher Wert, der einheitlich bei mehreren Steuern als Bemessungsgrundlage dient (v. a. bei der Grundsteuer und der Erbschaftsteuer) und der von den Finanzämtern gesondert festgesetzt und dem Steuerpflichtigen durch Einheitswertbescheid mitgeteilt wird. Die ursprünglich zur Verwaltungsvereinfachung eingeführte Einheitsbewertung ist kompliziert und aufwendig. Einheitswerte werden nach den Bewertungsmaßstäben des Bewertungsgesetzes (BewG) für inländischem Grundbesitz (d. h. land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundstücke und Betriebsgrundstücke) in Abständen von je sechs Jahren allgemein ermittelt (Hauptfeststellung, § 21 BewG). Für grundbesitz erfolgte eine (komplizierte und aufwändige) hauptfeststellung allerdings zuletzt zum 1. 1. 1964; die dabei ermittelten Einheitswerte wurden erstmals 1974 angewendet, und zwar mit einem pauschalen Zuschlag von 40 % (nicht bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und allgemein nicht bei der Grundsteuer).Grundvermögen wird bei Anwendung dieser Einheitswerte im Vergleich zu seinem Verkehrswert und im Vergleich zu den anderen Vermögensarten steuerlich unterbewertet. Die alten Einheitswerte nach den Wertverhältnissen von 1964 (beziehungsweise für private und betriebliche Grundstücke in den neuen Bundesländern nach den Werten von 1935) werden daher seit 1996 nur noch für Zwecke der Grundsteuer verwendet, nicht aber für die Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer. Für Zwecke der Erwerbsteuer erfolgt die Ermittlung des Wertes von Grundbesitz nach gesonderten Regeln (§ 138 ff.): Bei unbebauten Grundstücken erden die Bodenrichtwerte zugrunde gelegt, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden und landkreise zum 1. 1. 1996 ermittelt wurden; diese Werte werden pauschal um 20 % gekürzt. Der Wert bebauter Grundstücke wird grundsätzlich in einem Ertragswertverfahren berechnet: Anzusetzen ist das 12,5fache der im Durchschnitt der letzten drei Jahre erzielten Jahresnettokaltmiete. Wird das grundstück selbst genutzt oder z. B. an Angehörige vermietet, tritt an die Stelle der tatsächlichen Miete die übliche Miete für vergleichbare Grundstücke. Für jedes Jahr seit Bezugsfertigkeit ist eine Alterswertminderung von 0,5 % (höchstens 25 %) abzuziehen. Für Wohnungsgrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen wird ein Zuschlag von 20 % auf den Ertragswert vorgenommen. Mindestens ist als Grundstückswert der Wert anzusetzen, den das Grundstück als unbebautes Grundstück hätte. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt ein vereinfachtes Ertragswertverfahren. Neue Grundbesitzwerte werden im Gegensatz zur alten Einheitsbewertung nicht mehr »flächendeckend« festgestellt, sondern nur dann, wenn sie in einem Erbschaftsteuerfall benötigt werden (so genannte Bedarfsbewertung).

 

Literatur:

 

Die Einheitsbewertung in der Bundesrepublik Dtl. Mängel u. Alternativen, hg. v. Bundesministerium der Finanzen (1989).