МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ
англ. the build up method) – способ расчета ставки капитализации или ставки дисконта, применяемый при оценке стоимости различных активов (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования, нематериальных активов и др.). Расчет осуществляется след. образом: к безрисковой ставке дохода прибавляют дополнит. компенсации, учитывающие разл. виды рисков, а также (при необходимости) низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. М.к.п. позволяет учитывать в прогнозных расчетах разницу между потоками доходов от недвижимости и от др. активов. Расчеты начинают с определения безрисковой ставки дохода. Она отражает доход, приносимый активами, риск вложения средств в к-рые минимален. В качестве таких активов выступают либо гос. облигации, либо депозиты в наиболее надежных банках. Поскольку риск этих инструментов минимален, минимальна и их доходность. К безрисковой ставке дохода прибавляют поправку на риск, связ. с особенностями оцениваемого объекта. Напр., в оценке стоимости недвижимости риск считается низким тогда, когда есть сильный арендатор, имеющий постоянных клиентов, и наоборот, риск высок, когда у арендатора нет постоянных клиентов. Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть преобразован в наличные ден. средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями и облигациями. Особенно это относится к тем рынкам, на к-рых ощущается нехватка ден. средств для финансирования ипотеки. Для одних видов инвестиций необходим незначит. менеджмент, тогда как для др. – большие управленч. усилия. Инвестиц. менеджмент требует дополнит. поправки к уровню дохода. Напр., управленч. расходы по вкладам до востребования в сбербанке минимальны. Инвестиц. менеджмент включает выбор среди разл. вариантов финансирования и принятие решения о сохранении или продаже активов. Все перечисл. поправки увеличивают итоговую ставку капитализации или ставку дисконта